福島市にある福島学院大学宮代キャンパスの本館校舎は、東日本大震災によって無残な姿をさらしてしまった。日経アーキテクチュア3月25日号の表紙の写真を見て、「なぜこのような壊れ方をしたのか？」と問いかけたくなった。

　校舎の壊れ方は、いかにも尋常ではない。柱のせん断耐力が不足していた可能性が指摘されている。1960年代後半に竣工したということから、新耐震基準を満たしていなかったことは推測できる。

　人的被害は、職員3人が5時間ほど閉じ込められただけですんだ。春休み中だったため利用者が少なかったからであろう。この3人も無事救出されたという。もし死傷者が出ていたら、所有者・占有者に対して日本の法律は非常に厳しい。民法717条「土地の工作物責任」によって、無過失責任を問われることは前回の「建築士の責任：国家資格者にふさわしい身の処し方を」で触れたとおりだ。

　多くの場合、所有者・占有者は建築の技術的な問題には疎く、特に構造上の危険性など知る由もない。設計図書を事前に見せられ、あるいは施工現場において大事な場面で立ち会いを求められたとしても、適切な工事が計画され遂行されているかどうかなど、ほとんど理解できないだろう。にもかかわらず、建築物を所有し占有する側は事故の際に、責任問題を厳しく追及されるのだ。所有者・占有者に責任を押し付けたままで、設計や施工にかかわったつくり手側が知らぬ振りをできるものであろうか？

　その疑問への司法上の回答とも思える最高裁判決が2011年7月21日に下された。つくり手側にとっては「あまりに厳しい」と感じるであろう判決だ。

既存不適格も問題に！

 　日経アーキテクチュアは8月10日号で「将来の危険にも賠償責任を認める」と報じた。「放置すれば、いずれは居住者などの生命や財産に危険を及ぼす場合、建築物の基本的な安全性を損なう瑕疵に該当する」と判示。設計者、工事監理者、施工者に対する不法行為責任が成立するとの判断である。

　本シリーズ第2回の「構造設計者の責任：適判という検算をなぜ避ける 」および第9回の「建築士の責任：四半世紀前の設計・監理を理由に書類送検」で言及したことのある2007年7月6日付の最高裁判決から、さらに一歩踏み込んだ判決だ。

　「新耐震基準」については、本シリーズ第14回の「都の責任：超高層ビルに『？』印の耐震認定証を」で触れたばかりだが、それどころの話ではない。今回の最高裁判決は、新耐震基準を満たさない「既存不適格」のように構造上の「瑕疵」を持つ建築物のつくり手が「不法行為責任」の追及を受ける可能性を示唆するものではないか。このような判決が、震災の後に下されたことは決して偶然ではなく、既存不適格建築物のつくり手側の責任を強化するものと勘繰ってしまうのは、保険屋の性（さが）かもしれない。

　それでは既存不適格という問題に、つくり手側はどのように向き合っていけばよいのであろうか。少なくとも「瑕疵」がある状態を、専門家として知りつつ放置することはもはや許されない。所有者・管理者に対して、積極的に耐震改修の必要性を説き、推奨プランを勧めていくべきだ。その上で、危険な状態を放置したのは、提案を退けた建築主の責任であるという逃げ道を用意しておく必要がありそうだ。

　実は、設計者や工事監理者そして施工者は今後、既存不適格の問題ばかりではなく、建築物の安全性について予見可能なあらゆる瑕疵に対処することを迫られてくるはずだ。不法行為責任では時効に相当する「除斥期間」が20年あるという現実、建設業界における「瑕疵」責任に関する慣行とのギャップの大きさによる混乱、そして建賠保険の将来――。こうした様々な点に影響が及ぶと思われる、重要な判決ともとらえられるのである。

環境省は、2011年度の環境配慮契約法基本方針検討会（座長・山本良一国際グリーン購入ネットワーク会長）の初会合を12日に開き、「国等における温室効果ガス等の排出の削減に配慮した契約の推進に関する法律」（環境配慮契約法）に基づく基本方針と解説資料の見直しに着手した。基本方針に示す5つの契約類型に「廃棄物処理委託契約」を新たに加える方針で、「一般廃棄物でなく、産業廃棄物をターゲットにする」（総合環境政策局）ことを決めた。また、省エネルギー改修事業（ESCO＝エネルギー・サービスカンパニー＝事業）契約は、解説資料の記述を見直す。
            
　検討に当たっては、廃棄物とESCOの2つのワーキンググループ（WG）を近く設置し、集中的に議論を進める。廃棄物WGには、ゼネコン関係者も参加する。検討会は、11月に予定している次回会合で基本方針案と解説資料案の中間報告をまとめ、一般から意見を募るパブリックコメントを実施した上で、12年1月に検討会報告をまとめる。見直し後の基本方針は、同年2月の閣議決定を予定している。同時期に改定解説資料も策定し、同年4月から国や独立行政法人の契約実務に反映する。環境省は閣議決定を受け、同年2月から3月に都道府県向けに新たな基本方針などの説明会を開き地方自治体への普及を図る。

            
　廃棄物処理委託契約を基本方針の契約類型に追加することは、改正廃棄物処理法により優良産廃処理業者認定制度が創設されたことが背景にある。国や自治体は環境保全に積極的に取り組む優良認定業者を評価し、率先して委託契約者として選択すべきとの方針が打ち出されている。しかし、現状の廃棄物処理契約の多くは「もっぱら最低価格落札方式により選定され、優良認定業者を評価する仕組みにはなっていない」（総合環境政策局）という。このため、国や独立行政法人の事業活動に伴って生じる産廃の処理委託で、温室効果ガス削減などを推進する事業者を優良認定事業者として積極的に選択し、事業者の育成と廃棄物の適正処理、環境保全につなげる必要があると判断。これらの取り組みに努める事業者を積極的に評価する方法を検討する。

                 
　WGでは、事業者を評価・選択するための要件を整理し、自治体の先行事例も参考にしながら評価方法を固めていく。また、適正処理だけでなく、発電用としての処理を推し進め、結果として化石燃料の使用を抑えてCO2削減につながるような評価方法も探る予定だ。
　一方、ESCO事業契約の解説資料は現在、国土交通省の『官庁施設のESCO事業実施マニュアル』をもとに作成している。ことし5月に同省は、マニュアルを設備更新型ESCO事業が数多く採用されるよう再改定した。このため、WGで改定マニュアルの内容を解説資料に適切に反映させるよう記述を見直していく。

                   
　検討会では、自治体の環境配慮契約を一層推進するため、『地方公共団体のための環境配慮契約導入マニュアル』を改定することと電気供給契約の当面の方針も決めた。また、環境省が6月にまとめた自治体の環境配慮契約アンケート結果と国や独立行政法人などの10年度環境配慮契約実績（速報）を報告した。

顧客の初期投資を抑える手法で、大手建材メーカーが改修需要を掘り起こし始めた。リースやローンを使い、資金不足から改修できない顧客に応える。こうした需要喚起策で改修市場は急拡大しそうだ。

　分譲マンション共用部の改修を安い初期費用で実現する。そんなLIXILの事業が好調だ。サッシや玄関ドアなどの建材をリースで提供、資金不足から改修に踏み切れなかった管理組合に受けている。

　同社によると、2011年度上期（4月から9月）には分譲マンションの窓まわり改修物件の5％に達し、その後も比率は高まる見込みだ。サッシなどの建材需要が増えて、今後数年のうちに「サッシ工場が足りなくなるかもしれない」と同社の執行役員で営業本部THリフォーム推進統括部統括部長の田口和敏氏は言う。

　この事業は、LIXILができる前の10年7月、トステムが分譲マンションの管理組合向けに始めたもの。共用部に付けられたサッシや玄関ドアの交換を望む住人がいるにもかかわらず「修繕積立金が足りないために実施できない」。そうした声に応えようとした。

　三菱UFJリースにサッシやドアを販売、これを同社がマンション管理組合に所有権移転型リース（割賦）で提供する。管理組合は、工事費については元請けとなるLIXILに一括で支払わなければならないが、建材にかかる初期費用は将来の修繕積立金を“前借り”することでゼロにできる。建材や施工は既存と変わらず、リース期間終了後にはサッシは管理組合に無償譲渡される。

大手3社が出そろう

　分譲マンションの改修を安い初期費用でできる事業は、ほかの建材メーカーにも広がっている。10年9月にはYKKAP、11年5月に三協立山アルミがそれぞれ開始、サッシ大手3社がそろった。

　三協立山アルミは、サッシや玄関ドアなどの建材提供にリースを適用する点でLIXILと同様である。オリックスと組んでいる。

　YKKAPは、東芝ファイナンスによるローンを組み合わせる。顧客は、建材の費用だけではなく工事費まで含めて融資を受けられ、初期コストをほぼゼロにできる。一般に、マンション改修向けローンとして、住宅金融支援機構が提供している「マンション共用部分リフォーム融資」があるものの、サッシや玄関ドアやその改修工事は、融資対象にはなっていない。

　ここへ来てLIXIL、YKKAP、三協立山アルミの大手サッシ3社が、初期費用を抑えた改修を相次いで始めているのは、膨大なストック向け改修需要を掘り起こすためだ。マンション改修の市場は年間7500億円規模。この市場を戦略的に取るためのツールとして提案している。

三協立山アルミのリース手法の広告（金額は50戸に10年リース時の試算例。資料：同社）

大手3社の事業手法の概要（資料：日経アーキテクチュア）

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