国土交通省は、昨年７月に改正した公共工事標準請負契約約款に盛り込んだ現場代理人の常駐義務の緩和措置について、運用上の基本的な考え方を国や地方自治体などの公共発注機関に１４日付で通知した。常駐義務が緩和される場合として、契約締結から工事開始までの期間や、工事の一時中止期間などを列挙。常駐義務の緩和に伴い他の工事の現場代理人や技術者の兼任が可能になる条件も例示した。

                  
　現場代理人は、工事現場の運営に当たり、工事の施工から契約関係事務も処理する受注者の現場代表で、約款改正前は発注者との連絡に支障が生じないよう工事現場への常駐が義務付けられていた。ただ、最近は通信手段の発達で現場から離れていても発注者と迅速に連絡が取れることもあり、国交省は厳しい経営環境にある企業からの施工体制合理化の要請に配慮。昨年７月に約款を改正し、一定の要件を満たすと発注者が認めた場合には例外的に常駐を要しないとする規定を追加した。これを受け、他の工事の現場代理人を兼ねることも可能にしたが、運用から１年が経過し、自治体などから、運用上一定の規定が必要との指摘もあり、基本的な考え方をまとめた。

               
　考え方によると、常駐義務が緩和できる場合として、直轄工事で運用されている「契約締結後、現場事務所の設置、資機材の搬入または仮設工事等が開始されるまでの期間」「工事の全部の施工を一時中止している期間」などを列挙。さらに都道府県工事でみられる「安全管理や工程管理などの工事現場の運営・取り締まりが困難でないもの（主任技術者や監理技術者の専任が不要な規模・内容）」と「発注者または監督員と常に連絡が取れる」のいずれも満たす場合にも常駐義務を緩和できるとした。
　常駐義務の緩和に伴い他の現場代理人などを兼任する場合については、▽兼任する工事の件数が少数（２～３件程度）▽現場間の移動距離が一定範囲（同一市町村内）▽発注者または監督員が求めた場合に現場に速やかに向かえる－という３条件をすべて満たすことを例として挙げた。これらの条件をクリアしても、建設業法上の主任技術者や監理技術者の専任義務は緩和されないことも留意点として明記した。

賃貸住宅管理業者の登録

　賃貸住宅管理業者登録制度について

　賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、国土交通省の告示による賃貸住宅管
理業の登録制度を創設しました（告示公布H23.9.30、告示施行H23.12.1）。
参考：国土交通省報道発表資料H23.9.30 「賃貸住宅管理業者登録制度の創設について」

　なお、登録制度は任意の制度であり、登録するかどうかは、各管理会社の判断によるため、登録を受けなくても、そのまま管理業務を営むことができます。

　賃貸住宅管理業者

　賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通省の備える賃貸住宅管理業者登録簿
に登録を受けることができます。

　　１．賃貸住宅管理業とは、下記の基幹事務のうち少なくとも一の事務を含む管理事
　　　務を業として行うものをいいます。
　　　　基幹事務
　　　　・家賃・敷金等の受領に係る事務
　　　　・賃貸借契約の更新に係る事務
　　　　・賃貸借契約の終了に係る事務

　　２．対象は、下記の受託管理又はサブリースのいずれかの事業です。
　　　　・受託管理　　貸主から委託を受けて賃貸住宅の管理を行う事業
　　　　・サブリース　賃貸住宅を転貸し、貸主として管理を行う事業

  登録申請について

　　申請宛先　　

本店又は主たる事務所を管轄する地方整備局長等
本店又は主たる事務所の所在地が福井県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県の場合は、近畿地方整備局長
           
　　提出窓口　　

本店又は主たる事務所を管轄する地方整備局等
本店又は主たる事務所の所在地が福井県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県の場合は、次のとおりです。
なお、提出は郵送によるものとします。

 郵送先
〒５４０－８５８６
 大阪市中央区大手前１－５－４４  大阪合同庁舎第1号館
国土交通省 近畿地方整備局 建政部 建設産業課 賃貸住宅管理業係

０６－６９４２－１１４１（代表）

住宅瑕疵担保責任保険法人たてものが業務を廃止したニュースが、9月15日にケンプラッツで報じられた。国土交通省が8月31日、債務超過を理由として、「たてもの」に9月1日から31日まで業務停止を命じていた。契約者保護のために、保険業務は包括的に「住宅あんしん」へと移転された。

　保険法人設立の計画段階で、ある企業から出資のいかんを相談されていた。「2～3年で資金を引き上げるつもりなら、儲かるかもしれない」と返事をした筆者としては、来るべきときが来たと感じながらも、予測よりも早く迎えた破綻に唖然（あぜん）とした。保険法人発足後、僅か2年足らずである。日ごろから建築物の安全・安心の確保をテーマに生きている身としては、複雑な思いも交錯する。

 住宅瑕疵保険は保険業界では実現できなかった

 　筆者の関わっている日事連・建築士事務所賠償責任保険（建賠保険）では、設計ミスによって建築物に「滅失・破損」の状態が発生した場合に、保険金を支払う。主要構造部に耐震上問題があるとか、雨漏りしたという事実だけでは、保険事故とはみなさない。もし、それらを支払い対象とすると、保険の仕組みを悪用する道を開く結果を招き、支払い件数が予測できないほど増える可能性がある。役に立たないという悪評の中で、そのルールを30年近く変えずにいるのは、保険が破綻することを懸念しているからに他ならない。

 　住宅瑕疵担保責任保険（住宅瑕疵保険）は、建賠保険のこのような問題を克服する必要があった。そこで、支払い限度額を1住宅当たり2000万円（オプションで5000万円も可能）に制限し、設計施工基準を設定した上で、2～3回の現場検査を実施することで、保険業界では実現できなかった「住宅瑕疵保険」というユニークな保険制度を作り上げた。

 　しかし、住宅瑕疵保険の問題は、事故対応の現場で顕在化している。

設計ミスの雨漏りには保険が支払われない？

　日経ホームビルダーの2008年9月号で、「損保、保証機構とも『払えない』、基準違反で『重過失』と判断」という記事が掲載された。不同沈下した戸建住宅を巡って、損害保険会社や住宅保証機構が保険金の支払いを拒否した事件だ。それから1年ほど後に、雨漏りの問題を、筆者も抱え込んだ。保険法人が、設計者のミスだからと対応してくれないトラブルに巻き込まれた関西の設計者からの相談だ。

　事故の多発によって、住宅瑕疵保険が厳しい状況におかれているのではないかと心配になった。そこで、類似の事件が起こっていないか、3県の建築士事務所協会会員に問い合わせた。その結果、2県から同様の事件を苦情処理で取り上げたことが判明。心配の種は膨らんだ。

　今回、住宅瑕疵保険の問題を取り上げたのは、最近、似たような相談があったからだ。やはり、雨漏りによる事故である。部材の亀裂によって雨漏りしている。保険法人の査定マンは、「住宅の瑕疵ではなくて、部材の瑕疵だ。部材の選択ミスだから、設計の責任で処理するように」と説明したという。

　部材に瑕疵があるということは、建築物に瑕疵があるということだ。住宅瑕疵保険の事故認定の要件である「雨水の浸入する部分の瑕疵によって、防水性能を満たさない場合」に該当しないと、どうして言い張れるのであろうか？部材のメーカー責任を追及するというのであれば、まだ納得できる。保険法人は、部材のメーカーに求償すればいいのである。

　設計者の報告通りだとすれば、この保険法人の査定マンは、「瑕疵」という用語を正確に理解していないことになる。加えて、自身の扱っている保険の約款の内容も満足に把握できていないことになる。保険約款に「保険金を支払わない場合」として規定されているのは、設計者や工事監理者の「故意または重大な過失」により損害が発生したときだけだからである。

重大な過失」とは事故の予見性が明確な場合

 　筆者の修行時代、「故意または重大な過失」について教わった例は、「火気厳禁」の表示がある場所でマッチを擦ってタバコに火をつける行為であった。設計者に部材の選択ミスがあったとして、それが「重大な過失」であると主張するためには、事故の予見性に関する明確な事実がなければならない。例えば、設計者の指定したような部材の使い方をすると破損する恐れがあるから止めた方がよいと、事前に施工者に言われたにもかかわらず「いいからやれ!」と指示したというような場合だ。

　この事件では、たまたま部材に亀裂が生じたのだと聞く。以前、筆者が直接関わった別の保険法人による事故処理の状況と酷似している。ただし今回は、現時点においては設計者の報告を聞いただけの状況であることはお断りしておく。

　設計者には、くれぐれも雨漏りによって設計ミスを指摘されることのないよう、最大限の努力をしてほしい。保険法人は、厳正な検査によって事故を未然に防止するとともに、保険約款に忠実かつ公平・適正に運用すべきである。

　保険の収支を改善する必要があれば、保険約款を改訂し、設計ミスが原因の事故については、設計者に堂々と求償できるようにすればよい。加えて、「故意・重過失」まで支払い対象とする特約は、中止するべきである。結果的に、保険を悪用する道を開き、公序良俗を乱すことになるからだ。

　住宅瑕疵保険は、雨漏りから建築主を救うことのできる保険制度であるはずだ。姉歯事件を契機に、消費者保護を目的として国が考え出した究極の保険制度である。この保険を、破綻の危険に晒すことのないよう、住宅業界全体の努力によって、健全に維持し、守って行くべきである。