――　東日本大震災が住宅市場に与えた直接的な影響は。

長嶋　震災前、不動産市場は上り調子にあるとみられていました。低金利や住宅エコポイントなどの後押しによって、2008年秋のリーマン・ショック以降の落ち込みから回復する兆しがありました。デベロッパー各社は、いよいよ本腰を入れてファミリーマンション市場に攻勢を掛けようとしていたはずです。それが、震災によってストップを掛けられる格好になってしまいました。

　震災は、住宅の価値基準を大きく変えるでしょう。これまで人気が高かったタワーマンションやオール電化住宅が、これからどのように評価されるか難しいところです。また、被災した住宅に対して政府がどんな補償を行うかも、今後の動向を左右するでしょう。

――　現時点で予想できることはありますか。

長嶋　住宅を選ぶ基準として、災害対応力が大きくクローズアップされることは間違いありません。具体的には、土地の高低差、地盤、ハザードマップなどです。

　土地の高低差は、絶対的な高さ、すなわち標高のほかに、周辺地域における相対的な高さも注意点です。全体としては高台のエリアでも、周囲より相対的に低いとゲリラ豪雨のときに浸水する危険が考えられるからです。

　また、今回の震災で、首都圏周辺では液状化が注目されました。特に浦安については大きく報道されましたが、液状化が起きるのは沿岸部に限りません。これまで液状化の危険度は土地価格に反映されていませんでしたが、今後は値段に直結するようになるかもしれません。

　液状化の危険度は、不動産契約の際に宅地建物取引主任者が買い手に開示するよう義務づけられている「重要事項説明」の対象になっていません。土地を買うときには、買う人が自ら積極的に調査する必要があります。

――　建物に関してはどうでしょう。

長嶋　耐震性能を重視する人が増えるでしょう。断熱性や省エネ性など、建物の基本的な性能が見直されることになります。基本性能さえしっかりしていれば、機械的な設備に頼らなくても、ある程度の快適性が保てるからです。

　ただ、新築ならこうした基本性能は確保しやすいのですが、中古の場合、かなり大がかりなリフォームが必要になります。今、国もリフォームの支援に乗り出しているので、これからリフォームしやすい環境が整うことに期待しています。耐震化と省エネ化のリフォームを併せて推進すれば、災害対策としても意義が大きいでしょう。

――　さくら事務所では、買い主に代わって不動産の品質をチェックする「ホームインスペクション」を行っていますが、近年、消費者の反応に変化を感じていますか。

長嶋　創業して12年になりますが、ここ2年ほど、問い合わせ件数が急増しています。以前は、一部の勉強熱心な人が利用してくださっているという印象でしたが、最近は「知人のすすめで」とホームインスペクションが何かをよく知らないままに問い合わせてくる人も少なくありません。それだけ、一般化が進んだとみていいのではないでしょうか。

　特に震災後は、不動産契約の件数が激減したにもかかわらず、ホームインスペクションの依頼件数は、特に週末などは引き受けきれないほどに増えています。買おうとしている住宅が震災によってダメージを受けていないかどうかチェックしてほしいという、具体的な要望も多いですね。

――　震災後も、消費者の住宅購入意欲は衰えていないということでしょうか。

長嶋　品質の不安がなければ買いたい、という人はいます。当面は買い控える人も少なくないでしょうが、必ずしも“買わない”と決めたわけではなく、先に述べた災害対応力などを見直すために時間を置く人も多いのでは。また、既に、より災害対応力の高い住宅を求めて買い替えた、という例も聞いています。

――　今後の不動産価格動向をどのように見ていますか。

長嶋　震災の影響で資材不足が起きているので、建築費は値上がりするでしょう。けれども、その値上がり分を分譲価格に反映させると売りにくくなりますから、デベロッパーとしては用地の仕入れコストを抑えようとするはず。そうすると、全体として地価は下落方向に向かうことになります。

　一方で、帰宅困難者や計画停電の影響で、都心部はこれまで以上に人気が高くなるでしょう。一部の都心部の地価はむしろ短期的には上がるケースが出るかもしれません。今後の地価動向はどこも一様というわけにはいかないでしょう。

――　これから家を買う人にアドバイスはありますか。

長嶋　現在の家賃と購入後のローンの比較だけで購入に踏み切る人が少なくありませんが、それは一時的なことです。将来を見据えて、いつか売ったり買ったりするときのことを想像しながら選んでいただきたい。

　これからはどんどん人口が減り、一家族当たりの人数も減ります。郊外は高齢化が進むでしょうし、中心部に人口を集中させる「コンパクトシティ」構想を練る自治体も増えています。こうした状況と、自分たちの将来像を重ねれば、おのずと、調べるべきこと、重視すべきことがみえてくることでしょう。

　たとえ売るつもりがないとしても、安心して長く住まえることと資産性は同義です。災害対応力を含む立地条件を、納得いくまで調べて判断することをお勧めします。

大阪城音楽堂（大阪市中央区大阪城）で毎週金曜日、夏の恒例イベント「たそがれコンサート」が開かれている。

　「夏の宵のひと時を心地よい音楽でくつろいでもらおう」と1950年（昭和25年）から始まった同コンサート。毎年、大阪市音楽団を中心に、陸上・海上自衛隊の音楽隊、大阪府警察音楽隊、中・高・大学などの吹奏楽部などが出演し、クラシックやポピュラー音楽を中心に演奏を行う。

　今年は、東日本大震災を受け「復興支援」をテーマに掲げ、「大阪城音楽堂から被災地に向けて元気を発信しよう」という思いを込めて開催。復興支援関連楽曲として「上を向いて歩こう」、「ありがとう」やイギリスの作曲家フィリップ・スパーク氏が被災者の追悼・支援のために作曲した楽曲「陽はまた昇る（The Sun Will Rise Again）」などを演奏。そのほか、「情熱大陸」「てっぱん」のテーマ曲、AKB48などの曲も披露を予定する。

　同コンサートはユーストリームでも配信するほか、会場では「東日本大震災義援金」の受け付けも行う。

　広報担当の橋本多喜男さんは「クラシックやポピュラー音楽まで皆が楽しめる内容になっているので、夏のひと時を音楽でくつろいでもらえれば」と話す。

　開催は8月26日までの毎週金曜日。18時30分～20時。雨天中止。

――　多くの識者が、これからは中古が住宅市場の中心になるとみています。先生も同じご意見ですか。

中城　日本は技術革新のスピードが速い。新しいものほど性能が高いので、そのために住宅も新築を選ぶ傾向にあったと思います。新しい家を建てるには新しい土地が必要ですから、郊外や埋め立て地へと住宅街が広がっていきました。

　しかし、高齢化社会を迎えて、多くの人が、若い時に新築で買った家に生涯住み続けるのは難しいと気付き始めています。家は“一生もの”ではなく、いずれ住み替えるものだという意識が生まれてきた。家を買うことがゴールではなくプロセスだとすれば、中古住宅が市場に流通する仕組みが必要です。買う人も、“出口”を考えて住宅を選ばなければならないでしょう。

　また、ここ数年、政府は“200年住宅”を旗印に、住宅の長寿命化を目指しています。家を長持ちさせ、世代を超えて使えば、社会全体として住居費の負担が減り、廃棄物などの環境問題対策にもなるからです。家が200年持てば、その間に一度や二度は市場の洗礼を受けることになる。そのときにちゃんと買い手がつくかどうかが問われるでしょう。

――　「買い手がつく」住宅を選ぶためには、どんなことに注意するべきですか。

中城　まず、第一は立地ですね。これからは人口が減少して、都市のコンパクト化が進むでしょう。そうなると、都心から遠い郊外の住宅は売りにくくなる可能性が高い。

　建物の規模やつくりも注意点です。大きすぎたり小さすぎたりすると売れにくい。イギリスでは、規模の大きな戸建て住宅を分割して複数の世帯に売るような動きもありますが、日本では今のところ難しいでしょうね。一方で、小さい住宅は安い分だけ売りやすいかもしれませんが、市場は小さいでしょう。

　また、あまり個性的な建物も、売りにくくなる可能性があります。建築作品として価値が高くても、不動産としては買い手が限られてしまうからです。そういう意味では、古民家なども同じ。人気があっても、お金が出せる人は少ない。マーケットが小さい分、売り方に工夫が必要でしょう。