政府は今、「新成長戦略2011」の一環として、中古住宅とリフォームの市場整備に乗り出している。消費者が安心して中古住宅を購入でき、リフォームに取り組めるようにするための仕組みづくりが進行中だ。その狙いと内容について、国土交通省の住本靖氏に聞いた。

――　「中古住宅・リフォームトータルプラン」とは何を目指しているのでしょうか。

住本　日本の住宅ストックはすでに5700万戸を超えました。一方で、最盛期には185万戸だった新築住宅の年間着工戸数は80万戸を割り込んでいます。中古住宅が増えて新築住宅が減っているのだから、住宅市場における中古住宅のシェアが拡大していいはずなのに、現状ではそうなっていません。

　我々は、その原因は消費者が中古住宅に対して抱く2つの「イメージ」にある、とみています。その1つは、品質や構造に問題があるのではないかという不安。もう1つは、見た目の汚さに対する心理的な嫌悪感です。この2つが改善されれば、中古住宅を買う人は増えるのではないでしょうか。

　中古住宅の「イメージ」を上げる手段はリフォームしかありません。そこで、中古住宅市場とリフォームを「トータル」で支援し、市場の活性化を促したいと考えています。

――　具体的には、どのような支援策があるのですか。

住本　まず、中古住宅の品質を担保するために、第三者による検査と保証を組み合わせた「既存住宅売買瑕疵保険」を用意しました。

　従来の中古住宅売買では、買った住宅に瑕疵（＝欠陥）が見つかった場合の保証責任は売り主にあり、その責任期間は宅地建物取引業者ですら2年と短いものです。しかも、中古住宅は売り主が個人の場合が多く、保証能力にも限界があります。そこで、「既存住宅売買瑕疵保険」では、契約期間を5年とし、個人間の売買の場合は売り主に代わって検査機関が保証責任を負う仕組みにしました。

　また、通常、保険に入るための第三者検査は家を買った後に行いますが、希望によっては買う前に検査が受けられるようになっています。事前に保険に適合する物件だとわかれば安心して買えるし、もし不適合だった場合は、補修方法などのアドバイスが受けられます。

――　リフォームにも支援策はありますか。

住本　リフォームにはすでに「リフォーム瑕疵保険」があります。

　住宅の工事は、完成すると構造体などの重要な部分が壁紙など仕上げ材の下に隠れてしまい、瑕疵があっても見つかりにくい。この「リフォーム瑕疵保険」では、工事をしている最中に第三者のチェックを受けることができるので、品質確保にも有効です。

　今後の課題は、売買とリフォームの連携ですね。中古住宅を購入してリフォームする場合、現状では「既存住宅売買瑕疵保険」と「リフォーム瑕疵保険」の2つの保険に入らなければなりません。そのため、これらを1本化する保険制度をまもなくスタートさせたいと考えています。

　これまでは、中古住宅そのものの品質に不安がある上、リフォーム工事では悪質業者の存在が問題になっていました。その両方に保険の裏付けが得られれば、安心感は飛躍的に増すでしょう。中古住宅の品質が保証され、自分好みにリフォームできるようになれば、消費者にとって、新築に劣らない魅力が感じられるはずです。

――　これまでも耐震改修や省エネ改修には補助制度がありましたが、今後、新たな補助の仕組みは。

住本　たとえば、耐震改修のように機能の向上を目指したリフォームはもちろん重要ですが、単独では消費者にとって魅力に乏しい。今後は、耐震改修と同時に内装や設備を新しくするリフォームを推進したいですね。それには、一棟丸ごとの改修ではなく、一部屋からでも気軽に始められるようにする必要があります。一度に一棟すべてをリフォームするのは負担が大きく、ハードルが高いもの。けれども、一度小さなリフォームを経験して満足感を得れば、リピーターになる人は多いからです。

　われわれ行政にも責任はありますが、今のリフォーム業界は縦割りになっています。たとえば、構造にかかわる耐震改修ができる会社と、インテリアが得意な会社が分かれていて、なかなかトータルなリフォームのニーズに応じられない。そこで今、国土交通省としてもリフォーム業界に働きかけをしているところです。

　今後は、「住宅展示場」が「リフォーム展示場」へと移行するようになるでしょう。リフォームの効果と価格がわかりやすく示されれば、消費者もリフォームに踏み切りやすくなるはずです。今後は国土交通省もバックアップして各地のホームセンターや家電量販店、百貨店などでリフォームフェアを行い、PRに努めたいと考えています。

――　リフォーム業界の反応は。

住本　すでに、売買とリフォームを一本化しようとする動きが広がっています。不動産会社も住宅メーカーも、中古住宅を買い取ってリフォームし、再販する事業に乗り出しています。デベロッパー系列の管理会社がリフォームに進出する例も見られるほか、有力な家電量販店の攻勢も活発です。

――　将来の展望をお聞かせください。

住本　近々には、保険制度の拡充が課題です。保険の対象となる部位の拡大や、保険期間の延長、保険金額の増加を検討したいと思います。また、市場拡大だけでは経済政策にとどまりますが、将来的にはその先に、街並み、まちづくりを視野に入れた、次世代の中古・リフォーム市場のあり方を模索していきたいですね。

帰宅して、郵便受けを覗いてみると、新聞や手紙、通知物のほかにも、「不要なお知らせ」で溢れかえっているのを見ることが多くなった。

それは、宣伝目的のDM（ダイレクトメール）かもしれない。あるいは、郵便受けに直接投函されたチラシだろうか。今回は、無断で投函されたチラシをめぐる法律問題について考えてみたい。

業者が勝手にチラシを郵便受けに入れる行為は、犯罪として取り締まりを受けることはないのだろうか。

「公道に面した場所に投入口がある郵便受けはともかく、マンションや寮など、建物内に置かれている郵便受けへチラシを入れる行為は、管理人が承諾していない限り、住居侵入罪になりえます」と話すのは、宮本督弁護士。

住居侵入罪の対象は、日常生活に使う住まいとしての私的な空間だけではない。壁や囲いなどで区切られていれば、マンションのような集合住宅の共用部分へ勝手に立ち入ることも「侵入」になりうる、というのが最高裁判所の判例である。

ちなみに、敷地の周りの塀を上り始めただけでも、住居（建造物）侵入罪に該当するという最高裁判決が7月に出たばかり。その意外性が話題を集めた。

マンションの郵便受けは、多くの場合、管理された共用部分に置かれている。したがって、チラシを投函するには「侵入」するしかないといえる。

そもそも、どうして住居や建造物への侵入が処罰されるのか。宮本弁護士によると、考え方は2種類あるという。

ひとつは、侵入によって、住居などの「平穏」が害されるという考え方。私的な生活や営業活動などが脅かされる危険を防ぐための罰則だという位置づけだ。ただし、この説によると、平穏を害さず、そっと静かに入るのなら、侵入罪が成立しないという結論となりかねない。

一方、裁判実務で主流の考え方は、住居の住人や建造物の管理者の「立ち入りを禁止する」という意思を無視して立ち入るから、住居侵入は処罰されるというものだ。「関係者以外立入禁止」などの看板を掲げずとも、他人の立ち入りを容認しない意思は合理的に判断されうる。

宮本弁護士によれば、最初から商品を万引するつもりで、客を装ってコンビニの店内に入れば、もうその時点で建造物侵入罪が成立するのだという。なぜなら「万引目的の者、立入禁止」という、コンビニ店舗のオーナー（建造物管理者）の意思が推認でき、その意思に反した立ち入りが行われたからだ。

もっとも、万引目的でコンビニに足を踏み入れただけで建造物侵入罪が成立するとしても、実際の検挙はほぼ不可能である。万引に使う専用の道具などを持っていれば別だろうが、ふつうは「万引目的」という心の中を客観的に証明することは困難。よって、盗んだ商品を隠し持って店外へ出ようとした段階で、窃盗罪と併せて立件されるのが通例だ。

また、「戦前には、亭主（家父長）のみが住居権を握っていたため、妻が浮気相手を家に連れ込んだ場合は、浮気相手が住居侵入罪に問われた事例もあります」（宮本弁護士）。

現代では、妻や子にも自宅の住居権が認められるため、こうした結論にはならないが、侵入罪ひとつとっても、社会の価値観の変遷が感じられ、興味深い。

現実には、チラシ配りの担当者が、実際に住居侵入罪で検挙されたという話はあまり聞かない。「検察官には、犯罪の性質や軽重等の諸事情を総合的に勘案したうえで、被疑者を『起訴猶予』とする裁量が認められています。広告宣伝目的のチラシ投函行為は、起訴猶予か、警察段階で微罪処分とされ、放免される可能性が高いです。押し売りなどの目的でマンションに入ったことで起訴された事例はありますが」（同）。

不要なチラシは、現実的には、そのつど自分で処分するほかないようだ。

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大阪城・上町台地エリア魅力創出実行委員会（大阪市、大阪商工会議所、ほか民間企業等で構成）は、平成23年8月27日（土）・28日（日）の2日間、大阪城一帯をろうそく行灯の光で包む“大阪城　城灯りの景（しろあかりのえ）”を開催します。

　本年は、大阪城天守閣復興80周年記念プロジェクトの一環として、大阪城一帯に約2万個のろうそく行灯を並べ、華麗で幻想的な光の世界を作ります。また、大阪芸術大学生による「管楽の夕べ」も開催され、きれいな音色と揺れる行灯の光、そして様々な光の演出をお楽しみいただきます。

　なお、会場では、東日本大震災への義援金を集め、被災地へ寄付します。

　本年も、市民参加のイベントとして運営するためボランティアを募集します。夏の思い出づくりにご家族・お友達をお誘いの上、たくさんのお申込みをお待ちしております。

「大阪城　城灯りの景」　運営ボランティア募集要項