口にしてしまった後に「失敗した」と自ら反省する一言――。誰しも経験があるはずだ。日経ホームビルダーでは、家づくりでプロが陥りがちな失言トラブルの体験を現場監督や設計者などに聞いてみた。

　「適当に」は許せるか、許せないか――。工務店の現場監督Aさんが戸建て住宅の内装リフォームで経験した失敗談だ。一部の居室の改修で、顧客が住みながらの工事だった。ある夕方、現場で大工職と翌日の作業について打ち合わせていた際、大工職から、新しく張る床材が既存の建具と取り合う個所の納め方について聞かれた。「適当に頼むよ」と答えたAさんに、たまたま居合わせた顧客は憤慨。「適当にやれとはどういうことだ」と自社の社長にまでクレームを持ち込まれてしまった。

 　「構造や意匠などの面であまり重要ではなく、複雑な納め方も必要ないような個所では、大工職の裁量で納めてもらうのが通常。この場合も同様で、“任せるので適切に”という意味だったんですが…」とAさんは頭をかく。

（イラスト：高松啓二 T-Bone Steak）

　職人がポロッと言った一言が――。監督のBさんは内装の改修直後、顧客から「クロスがでこぼこだ」とクレームを受けた。施工したクロス職人を連れて行くと、日中の室内が明るいうちは目立たないが、日が暮れて照明だけになると確かに不陸が…。すると職人が顧客の目の前で、「下地をやったやつが下手なんだよ」と言い訳した。それを聞いた顧客は激怒。Bさんは平身低頭で謝るしかなかった。

（イラスト：高松啓二 T-Bone Steak）

　家づくりのプロに聞いてまわると、こうした“失言”に関する様々な体験例があった。上に紹介した事例はその一端。日経ホームビルダー12月号特集「失言が招くトラブル」では、こうした15ケースの失敗談を取り上げた。後で笑い話で済まされがちな失敗談もあるが、掘り下げて考えてみると、コミュニケーションの方法自体に潜む問題点や、作業者教育などでの重要なテーマも浮かび上がってくる。いずれもコミュニケーションギャップを生む落とし穴と言える。

建設業の就業者数が減少する中、監理技術者などの法定資格保有者の数は減っていないことが国土交通省の調査で分かった。就業者数は０９年度時点でピーク時（９７年度）より約１６８万人も減ったが、監理技術者資格者証保有者の数は９６年度から０９年度までの間に約２６万人も増えている。国交省は厳しい受注環境下で、監理技術者などの資格保有が受注機会の確保につながっていることが背景にあるとみている。一方で、技術者の高齢化と若手技術者の減少傾向には歯止めがかからず、技術力の維持に向けて早急な対応が必要な現状も浮き彫りになっている。
　調査によると、建設業就業者数は公共投資の減少と歩調を合わせ、９７年度の６８５万人をピークに減り始め、０９年度時点で５１７万人（ピーク比２４・５％減）まで減少した。一方で、一定規模以上の工事に専任配置する必要がある監理技術者の資格者証保有者数は９６年度の４０・６万人から０９年度は６６・８万人へと大幅に増えている。国交省は９４年、公共工事で監理技術者資格者証が必要な工事を、それまでの指定建設業（７業種）から全業種（２８業種）に拡大。さらに０６年には民間工事にも拡大した結果、資格者証の保有者数が増えたとみられる。監理技術者になる上で必要な資格の一つである１級施工管理技士の数も大幅に増えている。
　半面、深刻なのは若手技術者の減少に歯止めがかからないことだ。０９年度の建設就業者数の年齢構成をみると、５５歳以上が３２・５％と１０年前の９９年度（２４・５％）から大幅に上昇。これに対して２９歳以下は９９年度の２１・０％から０９年度は１２・８％へと激減した。監理技術者資格者証の保有者の年齢構成にも同様の傾向がみられ、１０年１０月末時点で４０歳以上が７８・９％（９６年度７３・８％）、３９歳以下が２１・１％（同２６・２％）と高齢化が進んでいる。
　特に、６０歳以上が全体に占める比率が９６年度は１０・３％だったのに対し１０年１０月は２１・５％と倍増。逆に２９歳以下の比率は９６年度の１・６％から１０年１０月には０・８％と半減し、若年層の減少が顕著になっている。若手の人材確保やベテラン技術者から若手への技能継承などに焦点を当てた技術力の維持・向上策の検討が急がれる。

住宅瑕疵担保責任保険を運営している保険法人は、2010年の春以降に新事業として既存住宅を対象とした瑕疵保険の運営を開始した。この保険は任意加入で、宅地建物取引業者が売る住宅を対象とするものと、個人が売る住宅を対象にするものの2種類がある。

　宅建業者が売る既存住宅のための瑕疵保険には、売り主の宅建業者が加入する。売却した住宅に瑕疵が生じた場合、宅建業者は瑕疵を補修するなどして瑕疵担保責任を果たし、掛かった費用に応じた額の保険金を受け取る。

個人が売る住宅も対象

　一方、個人を売り主とする既存住宅が対象の保険では、加入者は売り主ではない。売り主の依頼で住宅を検査した会社が加入する（下の図参照）。住宅に瑕疵が生じると、売り主の代わりに検査会社が補修するか、補修工事の費用を負担するなどして対処。その後、瑕疵への対処にかかった費用に応じて保険金を受け取る。検査会社は、住宅の買い主からも検査と保険加入の依頼を受け付ける。

一例としてハウスプラス住宅保証が運営する保険の仕組みを図解した。なお、個人間での既存住宅の売買には一般に仲介会社が関与するが、この保険の仕組みで果たす役割は特にない

 

　個人の売り主も法規上は瑕疵担保責任を負うが、発生した瑕疵に自力で対処するのは難しい。そこで国土交通省は、売り主や仲介会社とは別の検査会社が瑕疵保険に加入して、売り主の瑕疵担保責任を実質的に代行する仕組みをつくった。保険法人はこの仕組みに沿って保険を運営している。

　保険金支払いの対象は、基本的には新築住宅向けの住宅瑕疵保険と同じで、構造耐力の不足と雨漏りだ。有効期間が5年間である点などは新築向けの保険と異なる。

二重検査が必要とされる理由

　個人が売り主の既存住宅を対象とする瑕疵保険には、インスペクターのような検査専門会社だけでなく、住宅会社やリフォーム会社などでも加入できる。

　保険の対象の住宅には検査会社と保険法人がそれぞれ検査を実施する。二重検査をする主な理由は、検査会社が検査前の改修や補修を自社で行い、住宅に対する立場が第三者ではなくなる場合もあるためだ。この場合でも検査の“第三者性”を確保するために、検査会社と保険法人のダブルチェックを制度化している。