「宅地」として売られている土地が、実際にはどのような地盤性状なのか。多くの場合、購入後に地盤調査をしてみるまでよくわからない。軟弱地盤であることが判明すれば地盤改良工事などが必要になる。ただし、この費用は一般的に建て主負担になる。そんな“土地取引の慣習”がひっくり返った判決があった。「地盤改良費用は土地の売り主が負担すべき」とした高裁判決だ。今年1月20日に名古屋高等裁判所が下し、その後確定した。この判決は今後、住宅業界にどんな影響をおよぼすのか。ケンプラッツ読者の意見を聞かせて欲しい。（池谷和浩＝フリーライター）

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　この裁判は、注文住宅を建築するために愛知県のニュータウンの一角を購入したユーザーが、売り主である県住宅供給公社を提訴した事案だ。請求額は252万円で、ユーザーが土地購入後に木造2階建て住宅を建築した際、地盤改良のために支払った工事費だ。

 　問題となった宅地は切り土・盛り土で造成されており、着工前のスウェーデン式サウンディング調査で、盛り土部分のかなりの範囲に軟弱層が確認された。建築を請け負った住宅会社は地盤改良が必要だと判断し、ユーザーは湿式柱状改良工法を選択した。その後、住宅が完成したユーザーは公社を訴えた。軟弱な地盤であることを知らされずに土地を買わされ、地盤改良を強いられた、というのだ。

 　一審でユーザーは「売り主には軟弱地盤について説明義務、瑕疵担保責任があった」と主張。それに対し公社は「販売時のパンフレットには『造成地のため地盤調査後、地盤改良が必要になる場合があります』と記している」と反論した。一審は公社の主張を採用して請求を退けた。

 　だが二審は一審判断を取り消し、ユーザーに軍配を挙げた。「買い主が本件記載（パンフレットの注意事項）を読み聞かされたか、あるいは本件記載に気づかなかったかどうかは必ずしも重要な事情ではない。というのは、本件記載の内容があいまいだからである」（二審判決文より）というのだ。

 

どこが「あいまい」だったのか

 　売り主（公社）が「説明があいまい」とされた理由は、以下のようなものだ。

 ・パンフレットの記載、それに基づく説明はあいまいで、地盤改良の必要性が高いことをうかがわせる具体的な記載ではない

建築関連団体や審査機関、弁護士、学識経験者などが参加する国土交通省の有識者会議で今年３月から議論されてきた建築基準法の見直し。規制のあり方をめぐる意見の調整は最後まで付かず、具体的な法改正への結論は見いだせなかった。耐震偽装事件を受けた法改正で構造計算適合性判定（適判）制度などが導入され、設計や建築確認の手続きなどの面で負担が増大した実務者からは制度改善への期待が集まったが、最終的な判断は先送りとなった。
　有識者会議「建築基準法の見直しに関する検討会」（座長・深尾精一首都大学東京教授）は、▽適判制度の在り方▽建築確認審査の法定期間▽厳罰化－の三つの課題について当面の見直し方向を議論。１９日に相反する意見を両論併記する形で最終報告をまとめた。近く政務三役に提示する。同検討会での議論は今回で終了とし、各委員から出された意見を反映した最終報告を政務側の判断を経て、建基法見直しに向けたより具体的な検討が進められる見通しだが、今後の法改正の先行きは不透明な状況だ。
　最終報告では、各項目について相反する意見を併記しつつ、より安心・安全な建築物を社会に供給するための法制度への見直しに向けたロードマップを早急に策定する必要性を示した。最終報告を踏まえ、国交省側に技術基準検討体制の整備や制度見直しの検討に早急に取り組むように求めている。適判制度の対象範囲については、各構造計算ルートの審査の難易度に合わせて対象外とできる範囲を精査する技術的検討組織を早急に設置するよう要請。メンバーには消費者側の代表を入れるなど、検討・見直しの透明性確保も求めた。エキスパンションジョイントで接続された複数棟で構成される建築物の取り扱いも再検討課題とした。
　建築確認と適判審査を同一機関で行う「ワンストップ化」については、人員・体制などの課題や第三者性や審査能力を確保できるかどうかを検証して是非を判断するべきだ指摘。建築確認審査の期間短縮では、今年６月に実施された運用改善の実態を踏まえ、確認審査に要する期間の実績を開示する仕組みの導入などを提案した。厳罰化については、他の制度の罰則レベルを考慮して検討するよう求めている。

大阪府水道部は、藤井寺ポンプ場と泉北浄水池を結ぶバイパス送水管となる「藤井寺長吉バイパス送水管」と「長吉松原バイパス送水管」の計画について、詳細設計、測量、土質調査の業務入札を公告した。大阪市との水道事業統合協議の中で事業を凍結していたが、大阪市を除く受水市町村による企業団方式に決着したため事業を再開する。両バイパス送水管とも、延長約３㎞、シールド口径は当初所計画の2,400㎜から約2,000㎜に縮小する。21日まで入札参加申請を受け付ける。設計入札と土質調査入札への参加者は11月１～２日で入札書を提出。４日に開札。測量入札への参加者は、11月２～４日で入札書を提出。５日に開札。
　バイパス送水管は、藤井寺ポンプ場（藤井寺市川北１）から大和川を渡河し、泉北浄水池（堺市南区晴美台１－２）までの水道管渠。現在の５拡南部幹線と６拡南部幹線が地震や施設更新で使えなくなった際にも、泉北浄水池以南に送水できるよう計画された。すでに一部を工事中。
　「藤井寺長吉バイパス送水管」の場所は、藤井寺市川北１～大阪市平野区長吉川辺３。市道若林沼線の地下に建設。施工延長は3.52㎞。シールド3.26㎞（本線）、開削0.26㎞（排水用）の内訳。発進立て坑を藤井寺ポンプ場に設ける。設計納期は2011年10月31日まで。
　土質調査、測量とも２件に分割して入札。その１は、八尾市太田７～太田新町３の延長1.4㎞。その２は八尾市太田新町３～大阪市平野区長吉川辺３の延長1.2㎞が対象。納期は11年８月31日まで。
　「長吉松原バイパス送水管」の場所は、大阪市平野区長吉川辺３～松原市上田６。大阪中央環状線の地下に建設。施工延長は3.09㎞で、すべてシールド本線。発進立て坑は松原ポンプ場に設ける。到達立て坑として長吉立て坑を建設する。設計納期は2011年10月31日まで。
　測量、土質調査とも２件に分割して入札。測量のその１は、大阪市平野区長吉川辺３～松原市別所２の延長1.7㎞。その２は松原市別所２～上田６の延長1.39㎞が対象。納期は11年８月31日まで。