中古住宅をリフォーム前提で購入する──。そうしたニーズに応える住宅融資の仕組みが、2012年度から導入される見込みだ。住宅金融支援機構のフラット35を購入費に、民間金融機関のリフォーム融資を改修費に当てる仕組みで、顧客が2種類の融資をワンストップで利用しやすくなる。

　下のスキーム図のように、中古住宅の購入から改修工事完了までに必要なつなぎ融資と、改修工事後のリフォーム融資に、住宅金融支援機構がそれぞれ「住宅融資保険」を付保する。住宅融資保険とは、同機構が民間金融機関の住宅関連の資金貸し付けに対して設定する保険だ。この保険を付けることで、民間金融機関はつなぎ融資やリフォーム融資を行いやすくなる。

中古住宅の購入から改修工事完了までに必要なつなぎ融資と、改修工事後のリフォーム融資に、住宅金融支援機構がそれぞれ「住宅融資保険」を付保する（図：国土交通省の資料を基に日経ホームビルダーが整理）

　この仕組みは、国土交通省が12年度の予算原案に盛り込んだ内容がベースで、現在開催中の国会で、審議の俎上に上がっている。現時点の情報に基づくと、顧客のメリットは主に三つある。「融資申請の窓口一本化と共に、審査も1回で済む」「リフォーム後の状態に基づいてフラット35の適合証明が受けられる」「民間金融機関のリフォーム融資でもフラット35と同様の長期返済期間が適用される可能性を見込める」ことだ。

　具体的な流れは次のようになる。まずは顧客が購入を希望する中古住宅を決めたら、建物検査を実施。フラット35の技術基準に照らして不適合箇所の有無を確認する。不適合の箇所があれば、その是正を含めて改修工事の内容を決定。そのうえで、フラット35を扱う民間金融機関に、購入分とリフォーム分を合わせて借入申請する。融資の審査が通れば、まずは購入代金を支払う時に、民間金融機関が対象の中古住宅に担保を設定して顧客に対してつなぎ融資を実行。つなぎ融資には、住宅金融支援機構が住宅融資保険を付ける。

　購入後の改修工事ではリフォーム瑕疵保険の加入が義務付けられ、工事完了後に再び建物検査を行う。フラット35の適合証明書が発行されれば、フラット35の本融資実行。リフォーム代金の支払い時には、民間金融機関がリフォーム融資を実行する。このリフォーム融資にも融資保険が付保される。

　このように、改修工事後にフラット35の適合証明書を取得する前提の仕組みなので、購入時には不適合でもフラット35を利用できる。
　購入時に適合していた場合は、バリアフリー化や省エネ改修によってフラット35Ｓベーシックやフラット35Ｓエコの金利引き下げの適用を受けることもできる。フラット35からフラット35Ｓへの借り換えは認められていないので、購入とセットで計画すればリフォームの内容をよりグレードアップする可能性が開ける。

　この仕組みにおける民間金融機関のリフォーム融資の具体的な内容は、各金融機関が今後決める見通しだ。フラット35とのパッケージ商品として、返済期間は最長35年の長期に設定する可能性が高く、従来のリフォーム融資（最長10～15年程度）より長くなることが期待できる。ただし金利はフラット35とは別で、住宅金融支援機構は「変動金利が適用されることになるだろう」（フラット35推進室の廣岡隆さん）とみている。

　手続きの詳細は未定だ。例えば対象住宅の検査は、フラット35の適合証明書を発行している検査機関が行うことになる可能性が高いとみられている。しかしこの仕組みでは適合の可否に加えて不適合箇所のチェックも必要で、検査機関全てで対応できるどうかはまだ不明だ。

　そのほか、「融資の審査で建物の購入時の状態だけでなく改修工事の内容もチェックするのか」「購入時の検査と工事完了時の検査を同一機関が行うのか」「借入時から改修工事完了まで、一定の期限を設けるのか」といった点も、導入に向けた今後の検討課題となりそうだ。こうした課題が依然として残っているため、ベースとなる12年度予算が原案通りに国会を通過しても、現時点では具体的な導入時期はまだ見えていない。

国土交通省は20日、「復旧・復興事業の施工確保に関する連絡協議会」で示した被災地域内での主任技術者の兼任要件緩和について、運用内容を各発注者、業界団体に通知した。東日本大震災の被災3県に限らず、甚大な被害を受けた地域で一定要件を満たせば、発注者の判断で主任技術者による2件程度の兼任が認められる。

                   
　現行は、建設業法第26条第3項に基づく建設業法施行令第27条第1項で工事現場に置く専任の主任・監理技術者の適正な配置を求めており、同第2項で「密接な関係のある2以上の建設工事を同一の建設業者が同一の場所か近接した場所で施工する」場合に、同じ主任技術者を専任できるとしている。例えば、下水道工事と同じ区間の道路工事といった場合などで主任技術者の兼任が認められる。主任技術者の専任が求められるのは、請負金額2500万円以上（建築一式工事は5000万円以上）の工事。

                               
　今回の通知では、被災地域で、一定の面的なつながりがあり、同時・集中的に復旧・復興工事が実施されることが増えるとみられることから、「工事の対象となる工作物に一体性か連続性が認められ、工事現場相互の間隔が5km程度の近接している場合」、発注者が認めれば両方の工事に同じ主任技術者を専任できるようにした。兼任は「原則2件程度」としている。発注者が、個々の工事の難易度や工事現場相互の距離などの条件を踏まえ、適正な施工管理や安全性を考慮しながら、兼任を認めるか判断する。基本的には、同工種の場合に兼任可能とするとの考え方だが、建築と土木といった場合などでも状況に応じて発注者が判断する。

                     
　あわせて、現場施工に着手するまでの期間や、工事完成後に検査が完了して後かたづけなどだけが残っている期間、工場製作の期間など主任・監理技術者の専任を必要としない期間を明確化した2009年6月30日の通知も改めて周知した。
　通知は、各都道府県主管部局長、国関係・独立行政法人など公共工事発注担当部局、各地方整備局建設業担当部、建設業者団体にそれぞれ送付した。

 建設業法施行規則等の一部を改正する省令が施行され、建設工事の現場等に掲げることとなっている標識の大きさが縮小されました。 

                        
１　背　景

　建設業者等が建設工事の現場等に掲げることとなっている標識について、規制改革要望等を踏まえ、小規模工事においても掲示が容易となるよう、その大きさが縮小されました。

 2　概　要
（１）建設業法施行規則（昭和２４年建設省令第１４号）別記様式第２９号を改正し、建設業者が建設工事の現場に掲げることとされている標識の大きさが現行の「縦４０cm以上×横４０cm以上」から「縦２５cm以上×横３５cm以上」に改められました。
　なお、建設業法施行規則別記様式第２８号に定める建設業者が営業所に掲げなければならない標識の大きさは、従前のとおりですのでご留意ください。

（２）浄化槽工事業に係る登録等に関する省令（昭和６０年建設省令第６号）別記様式第８号及び別記様式第９号を改正し、浄化槽工事業者（浄化槽法第３３条第２項の規定により浄化槽工事業者とみなされるものを含む。）が営業所及び浄化槽工事の現場に掲げることとされている標識の大きさが現行の「縦３５cm以上×横４０cm以上」から「縦２５cm以上×横３５cm以上」に改められました。（３）解体工事業に係る登録等に関する省令（平成１３年国土交通省令第９２号）別記様式第７号を改正し、解体工事業者が営業所及び解体工事の現場に掲げることとされている標識の大きさが現行の「縦３５cm以上×横４０cm以上」から「縦２５cm以上×横３５cm以上」に改められました。

３　公布・施行
　　　平成２３年１２月２７日